Co má vliv na cenu nemovitosti?

Zřejmě každý tuší, že sklepní byt s okny na sever a stejně velký byt v prostředním patře s krásným prosluněným obývákem a výhledem, se budou v ceně lišit i kdyby třeba byly od sebe vzdáleny jen dvě ulice.

Pokud se snažíte odhadnout cenu vašeho bytu pomocí srovnávací analýzy, jistě jste již sesbírali informace o podobných nemovitostech v okolí. Stanovení ceny na základě průměru však není příliš vhodné řešení. Místo průměru je daleko lepší jednotlivé nemovitosti seřadit podle ceny, vyřadit ty co “vyčnívají” a pak hledat, kam byste zařadili tu vaši.

V tomto článku vám proto nabízíme přehled faktorů, které vám pomohou odhadnout, zda bude váš byt na horních nebo spodních příčkách vašeho seznamu podobných nemovitostí. Uvedená procenta berte prosím s rezervou. Uvádíme je spíše pro lepší představu o významu daného faktoru vůči ostatním.

Pro úplnost a objektivnost musíme uvést, že pro stanovení ceny nelze jednotlivé faktory jednoduše sčítat a odčítat. Souhra některých faktorů může mít mnohem zásadnější dopad na cenu než prostý součet původních parametrů. To však překračuje rozsah tohoto článku, který je spíše náhledem do problematiky srovnávací analýzy.

Příklady nejčastějších vlivů

Zvyšující faktory

• Balkon, terasa (+ 5 %)

Častý požadavek většiny kupujících. Pokud v bytě není, klesá cena klidně o 3-5 %.

• Vysoké stropy (+ 5 %)

Obvykle výhoda, i když částečným negativem mohou být vyšší náklady na vytápění.

• Sklep, komora (+ 5 %)

Hodnotu zvyšují také další úložné prostory v použitelném stavu. Ideální je „sklípek“ na patře.

• Dobré parkování (+ 15 %)

Dostatek volných parkovacích míst v okolí významně navyšuje cenu bytu. Nedostatek naopak cenu snižuje.

• Světlý byt (+ 5 %)

Máte-li pěkný světlý byt, oproti průměru to cenu zvyšuje o přibližně 5 %.

• Menší dům (+ 5 %)

malý počet bytů v domě (dům je např. jen čtyřpatrový) zvyšuje cenu. Na druhou stranu to znamená vyšší podíl na nákladech na údržbu domu.

• Osobní vlastnictví (+ 5 %)

Byt v osobním vlastnictví lze oproti družstevnímu zastavit pro čerpání hypotéky. U družstevního bytu může být také stanovami omezeno užívání – např. podnajímání.

• Zeleň v okolí (+ 10 %)

Dostatek zeleně nebo park/lesopark v blízkosti zvyšují cenu o 5-10%.

• Hřiště a sportoviště (+ 3 %)

Upravené hřiště nebo jiné sportovní areály navyšují cenu nemovitosti o cca 3 %.

• Blízká zastávka (+ 5 %)

Pokud je v blízkosti zastávka hromadné dopravy, zvyšuje to cenu cca o 5 %.

• Centrum města (až + 25 %)

Poloha v centru zvyšuje průměrnou cenu o čtvrtinu, v lukrativních místech i více. U velkých měst však může lukrativnost některých čtvrtí tuto výhodu přebíjet.

• Občanská vybavenost (+ 5 %)

Cenu zvyšuje například školka, škola, obchod nebo nákupní centrum v dosahu.

Snižující faktory

• Přízemí, zvýšené přízemí (- 10 %)

Oproti vyšším patrům bývá cena bytů v přízemí a zvýšeném přízemí o 5-10 % nižší.

• Poslední patro (- 5 %)

Kvůli obavám z protékající střechy klesá cena až o 5 %.

• Orientace na sever (- 3 %)

Severní orientace nebo špatný či žádný výhled snižují cenu o 1-5 %.

• Tma v bytě (- 10 %)

Extrémně tmavý byt s minimem denního světla = mínus 5-10 %

• Výhled do vnitrobloku (- 10 %)

ALE pokud díky tomu neslyšíte hluk od silnice, je to naopak výhoda.

• Rušný provoz v okolí (- 10 %)

Továrna, hlučný provoz s umělým osvětlením. To vše snižuje hodnotu až o 10 procent.

• Dům bez výtahu (- 5 %)

pokud máte byt v třetím a vyšším patře bez výtahu, odečtěte 5%.

• Špatní sousedé (až – 50 %)

Pokud bude polovina bytů v domě vybydlená, ztratí cenu i udržované byty.

• Dům před rekonstrukcí (- 10 %)

Nezateplený dům, nespravená střecha atd. – cena klesá o 5-10%.

• Záplavové území (- 15 %)

Pokles v záplavovém území je 10-20 %, při riziku povodní 3. stupně a horší nemovitost většinou nepojistíte.

• Panelová konstrukce (až – 15 %)

Panelové domy mají oproti cihlovým horší pověst a nižší životnost.

• Rušná silnice (- 5 %)

V případě dálnic nebo magistrál to může být i více než 5 procent z ceny.

• Vysoká nezaměstnanost (- 20 %)

V regionech s vysokou nezaměstnaností a vysokou nabídkou volných bytů klesá jejich cena o 10-30 %.

• Sídliště na okraji (- 15 %)

pokud je váš byt na okrajovém sídlišti, může cena vůči průměru spadnout klidně i o 15 procent. Vyvážit tento pokles může ale například blízká dostupnost zeleně.

• Náklady na energie a služby (až – 20 %)

Vyšší náklady na měsíční provoz znamenají nižší dostupnou splátku hypotéky. A nižší hypotéka znamená i nižší cenu. U investičních bytů zase vysoké náklady snižují potenciální výnos z nájemného.

Dopočítali jste se?

Ať už jste s výsledkem spokojeni nebo ne, neváhejte využít možnosti nechat si nacenit svoji nemovitost odborníkem. Nebo využijte expresní online nacenění.

Ing. Libor PJ Talaš