S blížícím se termínem novelizace zákona o DPH od 1. 7. 2025 se množí i různé spekulace, výklady a domněnky. Majitelé, kteří svůj RD nedávno dostavili, mohou být přinejmenším trochu zmateni. Budou muset platit DPH, pokud se svůj dům rozhodnou prodat? A za jakých podmínek se jich tato povinnost týkat nebude?
Podobnou situaci řeší aktuálně i kolega s jedním svým klientem. A tak neváhal a kontaktoval s dotazem přímo Generální finanční ředitelství.
Níže tedy najdete aktuální stanovisko GFŘ:
Dobrý den,
Váš dotaz je směřován na posouzení odvodu DPH při prodeji rodinného domu po 1. červenci 2025 fyzickou osobou nepodnikatelem a neplátcem DPH, přičemž se jedná o st. pozemek se stavbou rodinného domu, která byla stavěna svépomocí – kolaudace stavby 04/2024, a plánovaný prodej 08/2025. U stavby jde o první prodej po jejím dokončení (první dodání) – ve lhůtě do 23 měsíců od kolaudace. Váš dotaz je vyvolán nejasnostmi týkajícími se aplikace zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDPH“ nebo „zákon o DPH“).
Stanovisko GFŘ
Důležitým aspektem pro určení, zda prodej nemovité věci podléhá DPH, je, zda se jedná o tzv. ekonomickou činnost a zda prodávající jedná jako osoba povinná k dani. Za ekonomickou činnost pro účely DPH se obecně nepovažuje prodej osobního majetku fyzické osoby, pokud tento prodej není uskutečňován v rámci její ekonomické činnosti (srov. § 5 zákona o DPH). Prodej rodinného domu, který fyzická osoba vlastnila a případně užívala pro vlastní bydlení a nezařadila jej do obchodního majetku, se zpravidla za ekonomickou činnost nepovažuje. Dodání takovéto nemovité věci nepodléhá DPH.
Pokud by však fyzická osoba začala nemovitosti stavět či nakupovat za účelem jejího dalšího prodeje nebo činit úkony svědčících o podnikatelském záměru (např. aktivní marketing, investice do přípravy prodeje srovnatelné s developerem), mohla by být posouzena jako osoba povinná k dani, která jedná jako taková (vykonává ekonomickou činnost). Dodání takovéto stavby by pak bylo při splnění ostatních podmínek uvedených v § 2 zákona o DPH předmětem DPH.
Okolnosti Vašeho dotazu neumožňují zjistit, zdali prodávající osoba splní podmínky výkonu ekonomické činnosti, a proto nemůže GFŘ poskytnout detailnější odpověď. Je tak na Vašem vyhodnocení, zdali jsou podmínky ekonomické činnosti splněny nebo ne.
Nicméně osoba, která není plátcem, dodání stavby podrobí DPH až od okamžiku, kdy se stane plátcem DPH. Plátcem DPH se osoba povinná k dani stává dnem následujícím po překročení hranice obratu 2 536 500 Kč. GFŘ vychází z předpokladu, že prodejní cena Vámi uvedené nemovité věci bude vyšší než 2 536 500 Kč.
Osvobození od daně
Pro úplnost je nutné dodat, že podle platné novely zákona o DPH, která vstupuje v účinnost k 1. červenci 2025, platí, že dodání (prodeje) dokončených nemovitých věcí budou od 1. 7. 2025 obecně osvobozena od DPH. Výjimku tvoří první dodání, ke kterému dojde do 23 měsíců od kolaudace (či jiného schváleného užívání stavby), které bude zdanitelným plněním.
Dosavadní pětiletá lhůta pro povinnost uplatnit DPH se zkracuje právě na oněch 23 měsíců. Lhůta běží ode dne následujícího po měsíci, ve kterém právní moc kolaudačního rozhodnutí nastala.
Dovolujeme si upozornit na skutečnost, že Generální finanční ředitelství není oprávněno k závaznému výkladu právních předpisů a rovněž ani k poskytnutí právního, daňového a jiného poradenství v individuálních záležitostech. Posouzení konkrétní věci v daňovém řízení je plně v kompetenci příslušného správce daně.
S pozdravem
Odbor nepřímých daní
Sekce metodiky daní
Generální finanční ředitelství
Lazarská 15/7, 117 22 Praha 1
